خروج مصرف کنندگان از بازار مسکن ، عامل تاثیرگذار در افزایش قیمت مسکن - وبلاگ بایجانی

به گزارش وبلاگ بایجانی، نتایج یک آنالیز علمی نشان می دهد به علت تحولات فضای اقتصاد کلان ظرف چند سال گذشته، عمده تقاضا در بازار مسکن برای مصرف نیست، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول انجام می گردد.

بهزاد رنجبر: نتایج یک آنالیز علمی نشان می دهد به علت تحولات فضای اقتصاد کلان ظرف چند سال گذشته، عمده تقاضا در بازار مسکن برای مصرف نیست، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول انجام می گردد. طبق این آنالیز، افزایش شدید قیمت مسکن موجب شده مصرف کننده ها به علت کمبود نقدینگی و ضعف سیستم اعتباردهی به ناچار از بازار خارج شوند، در نتیجه مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده است.

به گزارش وبلاگ بایجانی، بازار مسکن در طول چند دهه گذشته چالش های مختلفی را پشت سر گذاشته است با این حال از سال1397 تا به امروز بازار مسکن با فرازونشیب های مختلفی روبرو شده و در این دوره قیمت مسکن به قدری افزایش یافته که خرید خانه برای بسیاری از مردم به رؤیا تبدیل شده است. در چنین شرایطی یک مؤسسه مالی با همکاری منصور شاکریان، و تحت نظارت حسین عبده تبریزی و فخرالدین زاوه از کارشناسان مطرح بازارهای سرمایه و مسکن به آنالیز وضع بازار پرداخته و نتیجه گرفته مسکن بیش از گذشته به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده است.

خروج مصرف کننده های واقعی

آنالیز های گروه مالی دانایان پارس از وضع بازار مسکن نشان می دهد در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی ترین مشکل بازار مسکن است. عمده متقاضیان مصرفی به علت نبود اعتبار و ضعف عایدی، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده اند. بنابراین، سرمایه گذاری برای مصرف انجام نمی گردد، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می گیرد. ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک های بالای عایدیی به معنای تشدید شکاف عایدی و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.

طبق این آنالیز احاطه سفته بازان در بازار مسکن، رفتار این بازار را در سال های اخیر تغییر داده است به طوری که بازار مسکن بلافاصله به تحولات اقتصاد کلان و نااطمینانی ها واکنش نشان می دهد و این رفتار بازار در آینده نیز تداوم خواهد یافت.

در چنین شرایطی محتمل ترین گزینه برای بازار مسکن حفظ روندهای فعلی است و برگ برنده بازار مسکن، ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی ها است. بعلاوه انتظار می رود تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن با هدف حفظ ارزش خرید پول، به رشد قیمت ها در محدوده تورم منجر گردد. درواقع در آینده همچنان تورم معین کننده ترین عامل در قیمت مسکن خواهد بود و قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی رشد خواهد نمود.

لزوم افزایش عرضه مسکن

نکته قابل توجه این است که تقریبا در هیچ یک از سناریوهای موجود امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد. بعلاوه از آنجا که منابعی برای تامین مسکن اجتماعی وجود ندارد، با افزایش نرخ اجاره، بی مسکن و بد مسکن نیز تشدید خواهد شد. در عین حال انتظار می رود به علت نبود طرح آمایش سرزمین و توزیع نامناسب ظرفیت های تولیدی و عایدیی در فلات ایران، فرصت های سفته بازانه پدید آمده در اطراف چند شهر بزرگ در میان مدت ادامه یابد. کمبود عرضه مسکن نیز در سال های پیش رو بیشتر احساس خواهد شد، چون واحدهای کمتری ساخته می گردد.

هنگامی که تقاضای مصرفی با افزایش عایدی و تعدیل قیمت ها به تدریج به بازار بازگردد، این کمبود عرضه می تواند فشار مضاعفی برای بالا ماندن قیمت ها ایجاد کند؛ این به ویژه در واحدهای با متراژ میانه و کوچک که بیشتر مورد توجه قشر میانه است، صادق خواهد بود.

افزایش اجاره خانه

نتایج این آنالیز اجرا شده نشان می دهد مقدار اجاره بهای مسکن نیز در سال های گذشته همگام با نرخ تورم رشد نموده و نسبت قیمت به اجاره (P/R) با افزایش روبرو شده است به طوری که در حال حاضر رقم میانه قیمت خرید مسکن به اجاره سالانه برای واحدهای مسکونی در تهران، با دیگر شهرهای جهان چندان فاصله ای ندارد.براساس داده های نو، نسبت قیمت به اجاره برای تهران در رده شهرهای پاریس، استانبول و توکیو قرار گرفته است.

نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه یک مترمربع واحد مسکونی، شاخصی مهم برای آنالیز شرایط مسکن است. هرچه این نسبت پایین تر باشد، برای مصرف کننده مسکن، خرید واحد مسکونی به صرفه تر است؛ هرچه این نسبت بالاتر باشد، اجاره صرفه بیشتری خواهد داشت.

نشان می دهد اجاره خانه نیز همچنان در آینده پا به پای تورم عمومی رشد کند ضمن اینکه باید توجه کرد چنانچه مقدار عرضه مسکن درسال های آینده افزایش نیابد و رفتارهای سفته بازانه در بازار مسکن ساماندهی نگردد این خطر وجود دارد که بازار مسکن برای چندین سال به سمت تعادل های نامطلوب راهنمایی گردد به معنای اینکه بازار مسکن شرایط بدتری را سپری کند.